今日观点!8年亏损超27亿元！“二锅头一哥”决定甩掉“地产包袱”

8年亏损超27亿元！“二锅头一哥”决定甩掉“地产包袱”

公司李叶 2023-06-29 09:07:43 来源：中房报

(资料图片仅供参考)

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剥离房地产业务被这家以二锅头闻名的企业再次提上日程。

6月26日，牛栏山品牌所属企业北京顺鑫农业股份有限公司（以下简称“顺鑫农业”）发布公告，为聚焦主业发展，拟剥离房地产业务，通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称“顺鑫佳宇”）100%股权，按照评估结果确定挂牌价格为人民币30.98亿元。

这不是顺鑫农业第一次提出剥离房地产业务。

2021年，顺鑫农业也曾拟公开挂牌转让持有的顺鑫佳宇100%股权，但此后便没有了下文。

值得一提的是，尽管顺鑫农业有三大主要业务：白酒、养猪和房地产，但白酒业务承担了绝大部分收入来源。

2022年，顺鑫农业白酒营业收入81.09亿元，占到总收入的69.44%；猪肉产业营业收入27.23亿元，占整体的23.32%；顺鑫佳宇实现营业收入6.76亿元，占比5.78%。

在贡献收入不足一成的情况下，顺鑫佳宇的亏损却高得惊人。

根据顺鑫农业5月12日发布的公告，2022年顺鑫佳宇经审计净亏损高达7.76亿元，这也直接导致顺鑫农业迎来了上市后的首次亏损。

2022年年报显示，顺鑫农业营业收入116.78亿元，同比减少21.46%；实现归属上市公司股东净利润-6.73亿元，比上年同期减少758.08%。

对于顺鑫农业此次转让顺鑫佳宇100%的股权的举动，易居研究院研究总监严跃进认为，此类出售并非今年压力所致，而是多年前的企业发展战略所致。

连年亏损的地产业务

回顾顺鑫农业的房地产业务，顺鑫佳宇一直占据主导地位。

根据顺鑫佳宇官方网站资料，其成立于2002年6月，注册资金1亿元，拥有房地产开发二级资质企业。

2006年，顺鑫农业从控股股东手中拿到了顺鑫佳宇80%的股份，开始了它们之间的故事。

不过，这段故事实在难言美好。

根据过往资料，2008年~2010年间，顺鑫佳宇还处于盈利状态，但自2011年开始便出现亏损，2012年亏损更是达到了7950万元。

即便已连续亏损2年，顺鑫农业仍在2013年以773.45万元的价格收购了顺鑫佳宇最后的4%股权，使顺鑫佳宇成为其全资子公司。这份“真诚”并未换来回报，到这一年底，顺鑫佳宇的亏损扩大至9641.34万元。

即便在房地产行业发展最为火热的几年里，顺鑫佳宇的业绩也让人担忧。

在2014年，顺鑫佳宇短暂的实现了盈利，到2015年，就又陷入亏损。根据历年年报显示，2015年~2018年，顺鑫佳宇分别亏损0.03亿元、1.92亿元、2.2亿元、2.56亿元。

地产业务一直低迷，顺鑫农业开始计划从中脱身。

在2019年年报中，顺鑫农业明确提出，将房地产开发业务作为公司拟退出业务，今后将坚持存量房产去化和项目整体处置同步推进的思路，加快资金回笼。此后，顺鑫农业也多次在投资者会议中表示，公司正在积极推进去地产化。

喊口号式的去地产化效果自然不佳。

2019年~2021年，顺鑫佳宇分别亏损3.39亿元、5.34亿元和3.81亿元。

2021年12月，顺鑫农业迈出去地产化实质性的一步，发布了挂牌出售顺鑫佳宇的公告，但最后并没有进展。

而在又一年的辗转腾挪中，顺鑫佳宇的亏损愈发扩大。

根据2022年年报，顺鑫佳宇的总资产降至54.1亿元，净资产为-26.748亿元，处于资不抵债的状态。报告期内，其营业利润为-8.26亿元，净利润为-8.42亿元，较去年同期下降了120.86%。

经计算，2015年到2022年的8年时间里，顺鑫佳宇已累计亏损达27.67亿元。

而受顺鑫佳宇拖累，顺鑫农业在2022年也迎来上市后“首亏”，亏损额为6.75亿元。

“甩包袱”不易

顺鑫农业的投资者们也多次表达对地产业务的不满。

今年3月的业绩会上，有投资者直接放话，房地产公司直接宣布解散关门，也比年年吸母公司血要强。

即便达成了地产业务是个“包袱”的共识，想要甩掉这个“包袱”却并不容易。

截至2022年12月31日，顺鑫农业房地产开发项目存货账面余额40.02亿元，占公司存货账面余额 59.42%。2020年的时候，这两项数字分别为53.95%和74.05%。从土地储备来看，截至2022年年底，顺鑫佳宇的土地储备占地面积为59.49万平方米。目前还有一个项目（牛栏山下坡屯项目）仍在开发，累计投资了50亿元。

另外，顺鑫佳宇还有4个项目在销售。其中，两个在北京顺义，一个在海南文昌，一个在内蒙古包头。

除了地产业务仍有不小的体量外，顺鑫农业还不得不面对一个更为严峻的问题。

当前，我国房地产行业正处在收缩阶段，即便在“地产黄金时期”风光无限的知名房企也不得不收紧钱袋。在这个时期，想要出手连年亏损且资不抵债的顺鑫佳宇，无疑是难上加难。

值得注意的是，顺鑫农业在今年4月发布公告称，拟以自有现金购买顺鑫佳宇持有的两栋楼宇资产，预计交易总金额不超过19.86亿元。据顺鑫农业后续解释称，公司坚定房地产业务剥离，通过本次与全资子公司购买楼宇资产，一方面优化了全资子公司顺鑫佳宇的资产负债结构，另一方面满足了公司自有办公需求，后续将多措并举推进剥离。

5月29日，在顺鑫农业召开的临时股东大会上，以债转股方式对全资子公司顺鑫佳宇的增资方案获得通过。方案内容显示，顺鑫农业拟通过公开挂牌的方式，转让顺鑫佳宇100%股权。另外，鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元，公司以前述债权对顺鑫佳宇增资人民币49.74亿元。

以上举动也显示出顺鑫农业退出“地产圈”的决心。

6月26日晚，顺鑫农业发布公告，公司拟通过北京产权交易所挂牌转让全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格为30.98亿元。

若首次挂牌未能征集到意向方，公司将依规下调价格。如经多轮调价仍无买家，公司控股股东顺鑫控股或为其“兜底”，以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

去地产化潮流

说到顺鑫农业，不得不提的就是其旗下的白酒品牌牛栏山。

2019年，牛栏山就实现了102.89亿元的营业收入，成功跻身“百亿酒企”，也被看作“二锅头一哥”。彼时，牛栏山在年报中放出豪言，“在成为中国二锅头一品牌的基础上，进一步打造成为中国最大的民酒产业集团”。不过此后2年，牛栏山营业收入一直处于“原地踏步”的状态，到2022年更是跌破100亿元，营业收入规模回到2018年水平。

也就是说，近3年来除了地产业务拖累外，作为顺鑫农业绝大部分收入来源的白酒业务也遭受着不小的挑战，聚焦主业发展势在必行。

记者注意到，今年以来，众多曾经跨界地产的企业也在剥离地产业务。

2月，厦门钨业发布关于控股子公司厦门滕王阁房地产开发有限公司拟转让其持有成都同基置业有限公司47.5%股权的公告，交易标的挂牌底价为2.52亿元。转让原因是为了集中资源，专注于钨钼、新能源材料和稀土三大核心业务的发展。

4月，“东北药茅”长春高新宣布了一则消息，长春高新与控股股东长春超达投资集团有限公司（以下简称"超达集团"）签署了《附生效条件的股权转让协议》，公司拟出售持有的高新地产100%股权，对应价格为2.42亿元，超达集团拟通过发行可交换公司债券筹措本次收购资金。

对于此次出售地产业务的原因，长春高新表示，为聚焦生物医药核心业务板块，优化产业布局与资源配置，突出主业核心优势，改善资产负债结构，提高公司现金流水平。

对此，严跃进表示，此类事件进一步说明房地产市场的竞争格局在变。一、从实体企业来说，对于房地产方面的战略动作有退有进。此前有一些实体企业明确进入房地产业，而现在一些企业则选择性退出房地产业，这背后也是各类企业地产开发业务战略抉择分化的体现。二、对于各类实体企业来说，这两年地产业务发展面临很多制约和压力，尤其是房地产本身的降温压力。所以剥离房地产业务聚焦主业，总体思路是正确的。而通过出售此类股权，也有助于缓解资金压力和优化资产负债表。三、从行业时代发展的情况看，过去10年房地产高歌猛进，也吸引了各类实体经济的资金。而类似去地产化的潮流，则说明大家对于房地产业务更加理性，客观上也是产业资金优化配置的导向，反过来也有助于房地产业的理性发展。

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